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Vous achetez une maison en janvier. En juillet, vous découvrez une fissure en escalier de 12 mm dans le mur de fondation, accompagnée d’infiltration d’eau après chaque pluie. Le vendeur ne vous en avait pas parlé. Quels sont vos droits ?

Au Québec, le Code civil (CCQ) prévoit une garantie légale contre les vices cachés qui s’applique à tous les contrats de vente d’immeubles. Cette garantie est distincte de la garantie des bâtiments neufs (GCR) et des garanties contractuelles de l’entrepreneur. Elle peut couvrir des réparations de plusieurs dizaines de milliers de dollars si les conditions sont réunies.

Cette page décortique le régime légal applicable aux vices de fondation : les articles du CCQ, les délais à respecter, les étapes pratiques et les erreurs qui peuvent faire perdre le recours.

Définition légale du vice caché (CCQ art. 1726)

La garantie légale contre les vices cachés est codifiée à l’article 1726 du Code civil du Québec. Le texte intégral de cet article est le suivant :

« Le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre tout vice caché du bien vendu qui en diminue l’utilité à ce point que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu. Il n’est pas tenu, cependant, de garantir le vice qui était apparent ou dont l’acheteur avait connaissance. »

Code civil du Québec, art. 1726, al. 1

Pour qu’un défaut de fondation constitue un vice caché au sens de cet article, quatre conditions cumulatives doivent être satisfaites :

1. Inconnu de l’acheteur au moment de l’achat. L’acheteur ne devait pas connaître le défaut, et ce défaut ne devait pas être apparent à un examen ordinaire. Un acheteur prudent n’est pas tenu de faire une inspection d’ingénieur pour chaque achat, mais doit examiner les lieux raisonnablement.
2. Antérieur à la vente. Le vice devait exister avant la transaction, même s’il n’était pas encore visible. Une fissure qui s’était développée progressivement avant la vente, mais qui n’était pas encore apparente, satisfait cette condition.
3. Grave. Le vice doit diminuer l’utilité du bien à un point tel que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou aurait payé moins cher s’il l’avait connu. Une fissure structurale qui entraîne des infiltrations d’eau est généralement considérée comme grave. Une micro-fissure cosmétique stable peut ne pas atteindre ce seuil.
4. Non révélé par le vendeur. Le vendeur ne doit pas avoir divulgué le défaut à l’acheteur. Si le vendeur a mentionné le problème dans la déclaration du vendeur ou lors des visites, la condition n’est pas remplie et le recours pour vice caché est exclu pour ce défaut précis.

Ces quatre conditions sont examinées par les tribunaux de manière indépendante. L’absence de l’une d’entre elles suffit à faire rejeter le recours.

Conditions d’application aux problèmes de fondation

Les défauts de fondation se prêtent particulièrement bien au régime des vices cachés, car ils sont souvent invisibles au moment de la vente et peuvent s’avérer coûteux à corriger. Voici les situations courantes et leur qualification probable :

Ce qui compte généralement comme vice caché de fondation

• Fissures structurales actives : fissures en escalier dans un mur de blocs, fissures diagonales ou horizontales dans un mur de béton coulé, fissures évolutives indiquant un mouvement continu du sol ou un problème de drainage.
• Infiltrations d’eau chroniques : présence d’humidité récurrente dans le sous-sol, traces de salpêtre (efflorescence), moisissures derrière les panneaux de finition, drain français défectueux entraînant une remontée d’eau par capillarité. La remise en état passe alors par une imperméabilisation des fondations, dont le coût documenté sert d’assise au montant réclamé.
• Drain français hors service : drain obstrué, affaissé ou absent malgré l’apparence extérieure d’un aménagement paysager normal. Si le rapport d’inspection de la caméra révèle un drain en plastique ondulé perforé complètement obstrué par des racines, la condition d’antériorité est généralement admise.
• Pyrite et pyrrhotite : présence de granulats réactifs sous la dalle de béton entraînant gonflement et fissuration. Ce vice est reconnu par les tribunaux québécois depuis les années 2000, notamment dans les zones de la Rive-Sud et de la Mauricie. La non-divulgation en zone OACIQ est un facteur aggravant.
• Affaissement différentiel : fondation qui s’affaisse de manière inégale suite à un sol inadéquatement compacté ou à un problème géotechnique antérieur à la vente.

Ce qui ne constitue généralement pas un vice caché

• Vices apparents : une fissure visible lors de la visite, non dissimulée, que tout acheteur raisonnablement prudent aurait remarquée. Le fait que l’acheteur ne l’ait pas remarquée ne la rend pas cachée.
• Défauts mentionnés dans la déclaration du vendeur : si le vendeur a coché « oui » à la question sur les infiltrations d’eau et fourni des détails, l’acheteur ne peut pas invoquer ce vice spécifique comme caché.
• Usure normale : une légère détérioration due à l’âge d’une fondation de 50 ans qui ne compromet pas la solidité de l’ouvrage.
• Problèmes survenus après la vente : un glissement de terrain post-vente, une inondation exceptionnelle post-vente qui aurait causé les dommages. L’antériorité est une condition stricte.

Le délai de 3 ans (CCQ art. 2925)

C’est l’aspect le plus souvent mal compris du régime des vices cachés, et le plus fréquemment invoqué par les vendeurs pour faire rejeter un recours.

L’article 2925 du Code civil du Québec établit un délai de prescription de trois ans pour les actions personnelles. En matière de vice caché, ce délai court à partir de la connaissance du vice, et non à partir de la date d’achat.

« L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. »

Code civil du Québec, art. 2925

Connaissance vs simple doute : une distinction jurisprudentielle critique

La jurisprudence québécoise distingue fermement entre « connaissance » et « doute ». Le délai de 3 ans ne commence pas à courir au moment où l’acheteur soupçonne un problème, mais au moment où il en a une connaissance suffisante pour intenter un recours.

• Connaissance suffisante : un acheteur qui reçoit un rapport d’expertise établissant la nature, l’origine et la gravité du vice a une connaissance suffisante à partir de la date de ce rapport. Le délai de 3 ans commence à ce moment.
• Simple doute : observer une trace d’humidité au mur ne constitue pas une connaissance suffisante du vice caché sous-jacent. Un doute raisonnable peut justifier de faire faire une expertise, mais le délai ne court pas encore.
• Connaissance présumée : si l’acheteur a ignoré un problème évident pendant une longue période sans chercher à l’investiguer, les tribunaux peuvent présumer qu’il avait connaissance du vice plus tôt qu’il ne le prétend.

Il existe aussi un délai absolu de 10 ans (art. 2922 CCQ) qui s’applique quelles que soient les circonstances. Aucun recours pour vice caché ne peut être intenté plus de 10 ans après la vente, même si la découverte est plus tardive.

Articles 1727 à 1731 décortiqués

Les articles 1727 à 1731 du CCQ précisent et nuancent la garantie de base établie par l’article 1726. Voici leur rôle respectif, avec les passages clés tirés du texte officiel publié sur LégisQuébec :

Article	Titre fonctionnel	Règle essentielle	Application fondation
Art. 1727	Perte du bien atteint d’un vice	Si le bien périt en raison d’un vice caché qui existait lors de la vente, la perte échoit au vendeur, tenu de restituer le prix (sauf force majeure ou faute de l’acheteur, à déduire de la réclamation).	Si une fondation devient irréparable à cause d’un vice caché présent dès la vente, la perte est imputée au vendeur, pas à l’acheteur.
Art. 1728	Dommages-intérêts si vice connu	Si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur.	Si des preuves montrent que le vendeur a peint par-dessus une fissure ou dissimulé une infiltration avant la vente, les dommages peuvent dépasser le seul coût des travaux.
Art. 1729	Présomption d’existence : vendeur professionnel	En cas de vente par un vendeur professionnel, l’existence du vice au moment de la vente est présumée lorsque le bien se détériore prématurément ; la présomption tombe si le défaut vient d’un mauvais usage par l’acheteur.	Pour une maison récente vendue par un constructeur ou un promoteur, une détérioration prématurée de la fondation fait présumer que le vice existait dès la vente.
Art. 1730	Garantie du fabricant et des fournisseurs	Le fabricant, toute personne qui distribue le bien sous son nom et tout fournisseur (notamment le grossiste et l’importateur) sont également tenus à la garantie envers l’acheteur.	Pour un vice lié à un matériau (béton, membrane d’étanchéité, granulat de remblai), le recours peut viser le fabricant ou le fournisseur, pas seulement le vendeur de la maison.
Art. 1731	Vente sous contrôle de justice	La vente faite sous contrôle de justice n’emporte aucune obligation de garantie de qualité du bien vendu.	Une maison acquise lors d’une vente sous contrôle de justice (p. ex. saisie) ne bénéficie pas de la garantie légale de qualité : l’acheteur prend le bien tel quel.

La résolution de la vente est accordée par les tribunaux lorsque le vice est si grave qu’un acheteur raisonnable n’aurait pas acheté le bien s’il l’avait connu. Pour les défauts de fondation, les tribunaux optent plus souvent pour la diminution du prix équivalente au coût des travaux de réparation.

Article 1739 : la dénonciation au vendeur

L’article 1739 du CCQ impose à l’acheteur une obligation de dénonciation qui conditionne la recevabilité du recours :

« L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai court à compter du jour où l’acheteur a découvert le vice ou aurait dû le découvrir. »

Code civil du Québec, art. 1739, al. 1

Ce que doit contenir la dénonciation

La dénonciation doit être suffisamment précise pour permettre au vendeur de comprendre la nature et l’étendue du vice. Elle doit inclure :

• La description factuelle du problème constaté (nature, localisation, manifestations)
• La date de découverte
• Une mention que vous invoquez la garantie légale contre les vices cachés
• Une demande explicite de remboursement ou de correction
• Un délai raisonnable pour répondre (généralement 10 à 15 jours ouvrables)

Mode et forme recommandés

• Lettre recommandée avec accusé de réception : mode privilégié car il crée une preuve de réception. Envoyée à l’adresse connue du vendeur.
• Mise en demeure formelle par avocat : plus onéreuse mais plus percutante. Signal clair que le dossier est sérieux et géré par un professionnel.
• Courriel avec confirmation de lecture : admissible mais moins probant qu’une lettre recommandée. À éviter si le montant en cause est significatif.
• À éviter : la dénonciation verbale ou par simple appel téléphonique. Sans preuve écrite, elle est pratiquement inexistante devant le tribunal.

Conséquences si la dénonciation n’est pas faite

Le défaut de dénonciation dans un délai raisonnable peut entraîner la déchéance du recours, selon la jurisprudence. Les tribunaux évaluent le caractère « raisonnable » du délai selon les circonstances : complexité du vice, nécessité d’une expertise préalable, comportement des parties.

Concrètement : dès que votre expertise indépendante confirme un vice de fondation antérieur à la vente, envoyez la dénonciation dans les semaines suivantes. Ne laissez pas s’écouler plusieurs mois sans agir.

Étapes pratiques pour faire valoir un recours

1. Documenter immédiatement. Dès la découverte du problème, prenez des photos datées, notez les circonstances de la découverte, et conservez tout document relatif à l’achat (déclaration du vendeur, rapport d’inspection préachat, acte de vente, échanges avec le vendeur).
2. Obtenir une expertise indépendante. Mandatez un ingénieur en structure ou un expert en bâtiment indépendant. Le rapport doit établir : la nature du vice, son origine probable, son antériorité probable par rapport à la vente, et le coût des travaux de réparation. Ce rapport est la pièce maîtresse de votre dossier. Coût indicatif marché : 1 500 $ à 4 000 $ selon la complexité.
3. Consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Avant d’envoyer la dénonciation formelle, une consultation juridique (1 à 2 heures) permet d’évaluer la solidité du dossier, de rédiger une dénonciation adéquate, et de déterminer si le montant en cause justifie les frais d’une poursuite.
4. Envoyer la mise en demeure au vendeur. Lettre recommandée décrivant le vice, invoquant la garantie légale (art. 1726 CCQ), et demandant remboursement ou réparation dans un délai précis (10 à 15 jours ouvrables). Joindre une copie du rapport d’expertise.
5. Tenter une entente à l’amiable. La majorité des recours pour vice caché se règlent hors cour. Une fois la mise en demeure reçue et le rapport d’expertise entre les mains du vendeur, une négociation directe ou via assurance titres peut permettre un règlement rapide. Le règlement à l’amiable évite les frais d’avocat et les aléas du tribunal.
6. Déposer une demande en justice si nécessaire. Si la négociation échoue, le recours s’exerce devant la Cour du Québec (jusqu’à 85 000 $) ou la Cour supérieure (au-delà de 85 000 $). Pour les réclamations de moins de 15 000 $, la Division des petites créances est accessible sans avocat.
7. Procédure d’instruction. Échange de pièces et d’expertises entre les parties. Les deux parties peuvent soumettre leurs propres rapports d’expert. Le juge évalue les expertises contradictoires et rend jugement sur la base de la prépondérance de la preuve.
8. Exécution du jugement. Si le jugement est favorable, le vendeur est condamné à payer les montants accordés. En cas de non-paiement volontaire, des mesures d’exécution forcée sont disponibles (saisie de compte, saisie-arrêt de salaire, hypothèque légale).

Évaluez la sévérité de votre fissure de fondation

Avant de mandater un expert, utilisez cet outil pour obtenir une première évaluation de la sévérité de votre fissure de fondation selon les critères reconnus dans le secteur :

Cet outil est indicatif. Un résultat de sévérité élevée justifie une expertise indépendante rapide. Un résultat faible ne permet pas d’exclure un vice caché : certains vices (drain défectueux, pyrite) ne se manifestent pas par des fissures visibles.

Rôle critique de l’inspection préachat

L’inspection préachat joue un rôle déterminant dans les recours pour vice caché. Son rapport peut constituer un obstacle majeur à votre recours, ou au contraire le renforcer.

Quand l’inspection affaiblit le recours

• L’inspecteur a noté le problème. Si le rapport d’inspection signale « fissures au mur de fondation côté nord, à surveiller » ou « traces d’humidité au sous-sol », ce constat peut être interprété comme une connaissance du vice par l’acheteur au moment de l’achat. La condition d’absence de connaissance de l’art. 1726 est alors compromise.
• L’inspection a été faite sans accès aux zones critiques. Si l’inspecteur n’a pas pu accéder au sous-sol ou a inspecté la fondation avec des espaces finis qui bloquaient la vue, son rapport peut mentionner que certaines zones n’ont pas été évaluées. Les tribunaux examinent si l’acheteur a pris les précautions raisonnables.
• Clause d’achat « tel quel ». Une clause contractuelle « tel quel » dans l’offre d’achat peut limiter la portée de la garantie légale. L’interprétation de ces clauses est stricte en droit québécois : elles ne couvrent que les vices connus et acceptés explicitement, pas les vices cachés ignorés des deux parties.

Quand l’inspection renforce le recours

• L’inspecteur a fait son travail correctement et n’a rien noté. Si un inspecteur certifié n’a pas détecté le vice, cela appuie l’argument que le vice n’était pas apparent à un examen ordinaire.
• L’inspecteur a omis de noter un vice apparent. Dans ce cas, vous pouvez avoir un recours parallèle contre l’inspecteur en bâtiment pour faute professionnelle, en plus du recours contre le vendeur. Les deux recours sont indépendants.
• Inspection limitée avec réserves explicites. Si le rapport note clairement que la fondation n’a pas pu être inspectée en raison d’un obstruction, et que le vice découvert est précisément dans cette zone non inspectée, la condition de non-connaissance est mieux établie.

Sources de référence : Éducaloi : Le vice caché dans un immeuble et ACQC : Vice caché.

Jurisprudence clé en matière de vices cachés de fondation

Les tribunaux québécois ont développé une jurisprudence substantielle sur les vices cachés de fondation. Les décisions suivantes illustrent les principes d’application, tels que recensés dans les ressources de la SOQUIJ et d’Éducaloi (Blogue SOQUIJ, février 2023) :

• Principe de l’acheteur prudent et diligent : les tribunaux utilisent le standard de « l’acheteur ordinaire prudent et diligent » pour évaluer si un vice était apparent. Cet acheteur type procède à une visite raisonnablement attentive mais n’est pas tenu de mandater un ingénieur pour chaque achat. Un acheteur qui n’a pas inspecté le sous-sol lors des visites ne peut généralement pas invoquer son inattention pour caractériser comme caché un vice visible dans cette zone.
• Fissures dissimulées par travaux cosmétiques : la Cour du Québec a régulièrement accordé des dommages-intérêts majorés (art. 1728 CCQ) lorsque la preuve démontre que le vendeur a peint ou crépis par-dessus des fissures actives avant la vente. La dissimulation intentionnelle transforme un dossier ordinaire en dossier aggravé avec réclamation pour dommages supplémentaires.
• Antériorité et expertise contradictoire : dans les litiges impliquant des dommages importants, les deux parties présentent leurs experts. Le juge accorde plus de poids à l’expert dont la méthodologie est la plus rigoureuse et dont les conclusions sont les mieux documentées. Un rapport d’expertise clair, avec photos, mesures et références aux normes techniques, est systématiquement mieux reçu qu’un rapport vague.
• Pyrite : connaissance présumée des vendeurs en zone OACIQ : dans les 91 municipalités désignées zones à risque élevé, les tribunaux ont tendance à présumer que le vendeur informé de son obligation de divulgation OACIQ avait ou aurait dû avoir connaissance du risque. La non-divulgation dans ce contexte expose le vendeur à des dommages-intérêts au-delà du simple coût des travaux.
• Délai raisonnable de dénonciation : plusieurs décisions ont écarté des recours valides sur le fond parce que l’acheteur avait tardé à dénoncer. Un délai de 6 mois entre la découverte du vice et la mise en demeure peut être jugé déraisonnable selon les circonstances. Un délai de 3 à 4 semaines après la réception du rapport d’expertise est généralement considéré comme raisonnable.
• Règlement à l’amiable et quittance : les règlements hors cour incluent systématiquement une quittance qui éteint tous les recours futurs pour le même vice. Avant de signer une quittance, vérifier avec un avocat que le montant obtenu couvre l’ensemble des dommages, y compris les travaux connexes que le vice principal pourrait nécessiter.

Pour accéder aux décisions complètes : Blogue SOQUIJ : La garantie contre les vices cachés et Justice Québec : Guide pratique vice caché.

Différence entre vice caché CCQ et garantie GCR

Deux régimes de protection distincts peuvent s’appliquer à un problème de fondation, selon le type de bâtiment et l’origine du défaut :

Critère	Vice caché CCQ (art. 1726)	Garantie GCR (bâtiment neuf)
Bâtiment visé	Tout immeuble vendu, neuf ou existant	Bâtiments résidentiels neufs uniquement (RLRQ c. B-1.1, r. 8)
Parties responsables	Vendeur, et le fabricant ou fournisseur du bien (art. 1730)	Entrepreneur accrédité + administrateur du plan (p. ex. Garantie Construction Résidentielle)
Durée de couverture	3 ans à partir de la découverte (art. 2925)	1 an (parachèvement), 3 ans (vices cachés), 5 ans (vices majeurs de construction)
Démarche	Dénonciation au vendeur, puis tribunal si nécessaire	Dénonciation à l’entrepreneur, puis à l’administrateur du plan, puis arbitrage
Rapidité	Variable : règlement amiable en quelques mois, procès en 18 à 36 mois	Processus arbitral souvent plus rapide que la Cour supérieure : décision en 6 à 18 mois
Coût pour l’acheteur	Frais d’expertise + frais d’avocat si procès (sauf petites créances)	Frais d’arbitrage partagés ou pris en charge selon les circonstances
Si les deux s’appliquent	Pour un bâtiment neuf présentant un vice de fondation, les deux recours peuvent coexister. La GCR offre souvent un règlement plus rapide. Le recours CCQ est complémentaire si le vice ne rentre pas dans les catégories GCR ou si le montant excède la couverture.

Pour les maisons neuves construites après 1999 par un entrepreneur accrédité, la garantie GCR est généralement le premier recours à activer : le processus est balisé, les délais sont prévus par règlement, et l’administrateur du plan agit comme tiers. Le recours CCQ reste disponible en parallèle ou en complément.

Questions fréquentes

Mon rapport d’inspection note « traces d’humidité au sous-sol » : est-ce que je perds mon recours pour vice caché ?

Pas automatiquement. « Traces d’humidité » est une observation générale qui ne documente pas la nature ni l’origine d’un vice caché spécifique. Si les traces notées dans le rapport sont à un endroit différent du vice découvert ultérieurement, ou si elles ne décrivent pas le même phénomène (p. ex. : le rapport note condensation superficielle, mais le vice réel est une infiltration chronique par drain défectueux), le recours peut rester ouvert. L’analyse doit être faite par un avocat au cas par cas. Consultez un spécialiste en droit immobilier avant de conclure que votre recours est perdu.

Le vendeur dit qu’il ne savait pas que la fondation avait ce problème. Est-ce une défense valable ?

Non, en règle générale. La garantie légale de qualité (art. 1726 CCQ) lie le vendeur même s’il ignorait l’existence du vice. Sa bonne foi peut toutefois limiter les dommages-intérêts : si le vendeur de mauvaise foi connaissait le vice et l’a dissimulé (art. 1728 CCQ), la réclamation peut inclure des dommages additionnels au-delà du seul coût des travaux. Si le vendeur était vraiment de bonne foi, il peut quand même être condamné à rembourser le coût des réparations, mais sans les dommages-intérêts supplémentaires.

Combien coûte une expertise indépendante pour un problème de fondation ?

Le coût d’une expertise indépendante par un ingénieur en structure ou un expert en bâtiment varie généralement entre 1 500 $ et 4 000 $ (indicatif marché), selon la complexité du problème, la superficie à inspecter et la nécessité de tests spécialisés (caméra de drain, test de pyrite CTQ-M200, relevé topographique). Cette expertise est un investissement : elle est nécessaire pour documenter le vice, établir son antériorité, et constitue la pièce centrale de votre dossier si vous intentez un recours. Son coût est récupérable dans le cadre du recours si vous obtenez gain de cause.

Puis-je poursuivre l’inspecteur en bâtiment en plus du vendeur ?

Oui. Si l’inspecteur a failli à ses obligations professionnelles en n’identifiant pas un vice qui était apparent à un examen compétent, vous pouvez intenter un recours parallèle contre l’inspecteur pour faute professionnelle (art. 1458 CCQ). Ce recours est indépendant du recours contre le vendeur. Les deux peuvent être intentés simultanément. Le recours contre l’inspecteur requiert de démontrer que le vice était détectable par un inspecteur compétent et diligent, et que l’inspecteur aurait dû le noter. La limite de responsabilité prévue dans le contrat d’inspection peut limiter les montants récupérables.

Combien de temps ai-je pour agir après la découverte du vice ?

Le délai de prescription est de 3 ans à partir de la connaissance suffisante du vice (art. 2925 CCQ). En pratique, ce délai commence à courir à partir de la date du rapport d’expertise qui confirme la nature et l’origine du vice. La dénonciation au vendeur (art. 1739 CCQ) doit être faite dans un délai raisonnable après la découverte : les tribunaux ont considéré des délais de plus de 6 mois comme problématiques. Agir rapidement : expertise, puis dénonciation dans les semaines suivantes, puis décision sur la suite à donner.

L’acte de vente contient une clause « tel quel ». Suis-je sans recours ?

Non. En droit québécois, une clause « tel quel » ou une exclusion de garantie ne peut pas couvrir un vice caché au sens propre, c’est-à-dire un vice inconnu des deux parties au moment de la vente. L’article 1733 CCQ encadre strictement ces clauses. Une clause d’exclusion de garantie est valide uniquement si : (1) elle est expresse et non ambiguë, (2) les vices qu’elle couvre sont connus ou définis. Elle ne peut pas exclure la responsabilité pour des vices cachés inconnus. Consultez un avocat pour l’interprétation de votre clause spécifique.

Dois-je faire les réparations avant d’intenter le recours, ou attendre le jugement ?

Ce choix est complexe. Si la situation est urgente (risque structurale imminent, dommages qui s’aggravent), faire les réparations est justifié. Dans ce cas, documenter exhaustivement l’état avant réparation (photos, vidéos, rapport d’expert avant travaux) et conserver toutes les factures des travaux réalisés. Le montant des travaux devient la base de votre réclamation. Si la situation est stable et non urgente, attendre l’avis de votre avocat avant d’engager les travaux peut permettre une contre-expertise par le vendeur et éviter une contestation sur le quantum des travaux.

Mon vice de fondation implique de la pyrite. Est-ce que le Programme SHQ s’applique à mon cas ?

Le Programme d’aide aux résidences endommagées par la pyrrhotite de la SHQ est distinct du recours civil pour vice caché. Il s’adresse aux propriétaires de résidences construites dans certaines régions (principalement Mauricie et Centre-du-Québec) avec des granulats contenant de la pyrrhotite. Si votre résidence est admissible au Programme SHQ, ce recours peut être plus avantageux et plus rapide que le recours civil contre le vendeur. Les deux recours ne s’excluent pas mutuellement mais ne peuvent pas mener à un double remboursement pour les mêmes travaux. Vérifiez l’admissibilité au Programme SHQ avant d’engager des frais d’avocat pour un recours civil.

Prochaines étapes

Si vous suspectez un vice caché de fondation, voici les actions prioritaires :

1. Faire inspecter la fondation par un expert indépendant pour documenter le problème, établir son antériorité probable et obtenir une évaluation des travaux requis.
2. Consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour évaluer la recevabilité de votre recours et rédiger la dénonciation formelle au vendeur.
3. Obtenir des soumissions de réparation auprès d’entrepreneurs licenciés RBQ pour quantifier précisément le préjudice.

Pour trouver un avocat spécialisé en droit immobilier au Québec : Barreau du Québec : Trouver un avocat. Pour un premier encadrement juridique gratuit : Justice Québec : Vice caché, maison ou condo.